Investir dans un logement neuf, le louer pendant 9 ans, et bénéficier de réduction d’impôt

Dernière mise à jour le 08/05/2025

Suite à la fin du dispositif Duflot le 31 août 2014 et avec l’objectif de relancer le secteur de la construction, le gouvernement avait mis en place, le 1er septembre 2014, un nouveau dispositif fiscal : la loi Pinel en remplacement de la loi Duflot. Bien que reposant sur des principes similaires, la loi Pinel introduisait certaines flexibilités supplémentaires, notamment la possibilité de choisir entre plusieurs durées d’engagement locatif.

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Investir en loi Duflot, c’est acheter un logement neuf, le louer pendant une durée minimum de 9 ans en respectant des conditions (loyers, ressources du locataire plafonnées…) et bénéficier en contrepartie une réduction d’impôt de 18% du montant du bien, répartie de façon linéaire sur 9 ans. Il n’est donc plus possible de profiter des avantages de Duflot depuis le 31 août 2023.

L’objectif de la Ministre du Logement était d’inciter et de soutenir la production de logements neufs, tout en construisant un parc locatif de logements intermédiaires, là ou la demande locative est forte.

1. Investir avec l’ancienne loi Duflot

1.1 Bénéficier de l’avantage fiscal Duflot

La loi Duflot offrait à tout contribuable français qui investissait dans un logement neuf afin de le louer, une réduction d’impôt équivalant à 18% du montant du logement. L’investissement Duflot est plafonné à 300 000€ et à un maximum de 2 investissements par an.

 

Exemples :
 Pour l’achat d’un bien immobilier d'une valeur de de 200 000 € en loi Duflot dans la ville de Toulouse, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 36 000 €, soit 4 000 € de réduction par an pendant 9 ans.

 

A savoir :
La date de la signature de l’acte notarié fixe le niveau de réduction d’impôt à 18% mais pas son application.
La réduction d’impôt s’appliquait à compter de la date de livraison de votre logement Duflot, sur les revenus de l’année en cours. Ainsi, qu’elle que soit la date de livraison de votre logement Duflot dans l’année, la réduction d’impôt était acquise sur l’année en question.

 

Grâce à cet avantage fiscal donné par l’état, la loi Duflot permettait donc de:

 

• Bénéficier d’une fiscalité avantageuse :
  Pendant les 9 années de location, vous réduisez vos impôts à hauteur de 18% du montant du logement Duflot acheté.

• Vous constituer un patrimoine immobilier :
  La loi Duflot vous permet de devenir propriétaire et de vous constituer un patrimoine immobilier sans apport, le bien étant financé par les loyers perçus et l’avantage fiscal.

• Préparer votre retraite :
  A la fin des 9 années de défiscalisation Duflot, que vous souhaitiez revendre le logement Duflot et réaliser une plus-value, ou continuer à percevoir une rente locative… plusieurs solutions s’offrent à vous et vous permettent de préparer votre retraite.

• Réaliser votre projet d’investissement en loi Duflot :
  Sans apport, le bien étant financé par les loyers perçus et l’avantage fiscal.

• Protéger votre famille :
  Grâce à la loi Duflot vous protégez votre famille. Vous cumulez prévoyance et protection grâce à l’assurance décès- invalidité de votre prêt.

1.2. Les Conditions et obligations à respecter pour bénéficier de la loi Duflot :

 

1) Investir dans un logement neuf BBC, ou RT 2012

 

2) Louer le logement pendant au moins 9 ans

 

3) Le logement doit être la résidence principale du locataire

 

4) Le logement ne doit pas être meublé, il doit être loué nu

 

5) Le locataire ne doit ni appartenir au même foyer fiscal, ni être ascendant ou descendant du propriétaire

 

6) La réduction d’impôt s’applique sur un prix plafonné à 5 500 € / m²

 

7) La réduction s’applique pour les biens achetés entre le 1er janvier 2013 et le 31 août 2014.

 

Exemple 
 Monsieur Dupuis réalise un investissement Duflot par l’achat d’un bien immobilier de 38m² d’une valeur de 300 000 €. La base de calcul pour la réduction d’impôt n’est pas le prix d’achat mais 38m² x 5 500 €, soit 209 000 €.

 

 

8) Le logement doit être situé dans les zones A Bis, A, B1, voire B2

 

La politique de zonage mise en place par Cécile Duflot pousse l’investisseur à acheter un logement situé dans les zones Duflot A, Abis, B1, soit les grandes agglomérations françaises (Paris, Nantes, Bordeaux, etc.). Par exemple, Toulouse est une ville particulièrement adaptée à ce type d’investissement. Acheter un logement neuf à Toulouse vous permettait ainsi de bénéficier de la loi et de défiscaliser à condition de respecter les plafonds de la zone A.
La zone B2 permet également de réaliser un investissement Duflot. Néanmoins, la zone B2 sera éligible uniquement sous dérogation temporaire. La zone C est en revanche, totalement inéligible.

 

Zone A Bis :

Paris et sa proche banlieue (Aubervilliers, Versailles, Boulogne-Billancourt, Nanterre, Saint Denis, Cachan, Villejuif,…)

 

Zone A :

Reste de la banlieue parisienne, quelques agglomérations du Var, des Alpes Maritimes, de l’Ain et de la Haute-Savoie (Antibes, Cannes, Saint-Laurent-du-Var, Beaumont, Vers, Villeparisis, Fréjus, Hyères, Saint-Raphael, Issy-les-Moulineaux,…)

 

Zone B1 :

Les grandes agglomérations françaises, supérieures à 250 000 habitants, quelques agglomérations (Chambéry, Saint-Malo, Bayonne,…), le pourtour de la Cote d’Azur, les DOM et la Corse

 

Zone B2 :

Communes allant de 50 000 habitants à 249 999 habitants (Plogonnec, Narbonne, Niort, Albi, Valras-plage,…)

 

Zone C :

Les autres villes et communes de moins de 50 000 habitants.

 

9) Les plafonds de loyer du locataire doivent être respectés. Ils sont fixés annuellement par décret et dépendent des zonages Duflot.

 

Calcul du plafond de loyer Duflot :

Les plafonds de loyer Duflot correspondent au prix maximum auquel peut se louer  un investissement Duflot.
Ils sont calculés au m² et sont fonction des zones Duflot.
Afin de déterminer le loyer plafond exact il faut :

 

1/ Calculer la surface pondérée Duflot qui est égale à :
Surface habitable + la moitié des surfaces des annexes (cave, balcon, terrasse) dans un maximum de 8m² (soit : 16m² de surface annexes totale initiale).

A savoir : le parking n’est pas considéré comme une annexe.

 

2/ Multiplier par le prix/ m² de la zone Duflot correspondante :

 

• Zone Abis : 19,51 €
• Zone A : 14,49 €
• Zone B1 : 11,68 €
• Zone B2 : 10,15 €

 

3/ Multiplier par le coefficient multiplicateur :

Formule du coefficient multiplicateur : 0,7 + (19 / surface)
Ce coefficient est compris entre 0,7 et ne pourra pas dépasser 1,2 (valeur plafond).
Ainsi, un logement de moins de 50m² pourra être majoré par rapport à la grille (ci-dessus). A l’inverse un logement de grande surface aura un loyer de référence plus bas.

 

Exemple :
Monsieur Dupuis réalise un investissement Duflot et cherche donc à louer son bien de 38m² à Toulouse (Zone A). On applique le coefficient multiplicateur : 0,7+(19/38) = 1,2
On calcule donc le nouveau prix au mètre carré (Coefficient x Plafond de loyer). Soit : 1,2 x 14,49 = 17,388 €/m².
Puis on calcule le loyer final sur l'ensemble de sa surface. Soit : 17,388 x 38 = 660,744 €
Le logement de Monsieur Dupuis se louera 566,35 € par mois, hors charges.

A savoir :

• Pour les biens dont la surface est inférieure ou égale à 38m², les plafonds des loyers Duflot étaient majorés de 20% .
• Pour les biens dont la surface est comprise entre 39m² et 63m², les plafonds de loyers Duflot étaient majorés de 0% à 19% selon la surface.
• Pour les biens d’une surface supérieure à 63m², les plafonds de loyers Duflot étaient diminués selon un coefficient qui varie entre 0.7 et 0.9.

 

10) Les plafonds de ressources du locataire doivent être respectés. Ils sont fixés annuellement par décret et dépendent des zones Duflot. Ils sont calculés sur le revenu fiscal de référence de l’année N-2.

 

Composition du foyer fiscal	Zone A bis	Zone A	Zone B1	Zone B2	Zone C
Personne seule	43 953 €	43 953 €	35 825 €	32 243 €	32 243 €
Couple	65 691 €	65 691 €	47 842 €	43 056 €	43 056 €
+ 1 personne à charge	86 112 €	78 963 €	57 531 €	51 778 €	51 778 €
+ 2 personnes à charge	102 812 €	94 585 €	69 455 €	62 510 €	62 510 €
+ 3 personnes à charge	122 326 €	111 971 €	81 705 €	73 535 €	73 535 €
+ 4 personnes à charge	137 649 €	126 001 €	92 080 €	82 873 €	82 873 €
Majoration par personne à charge supplémentaire	+ 15 335 €	+ 14 039 €	+ 10 273 €	+ 9 243 €	+ 9 243 €

Pour les logements situés dans une collectivité territoriale d’Outre-Mer, éligibles à la réduction d’impôt est de 12,02 €/m².

 

Exemple :
 Monsieur Favre souhaite louer le bien de Monsieur Dupuis, situé à Antibes (Zone A). Monsieur Favre est marié avec deux enfants et paye des impôts à hauteur de 78 350€ par an. Le plafond de ressources du locataire n'étant pas atteint (94 585 €), Monsieur Favre peut louer cet appartement avec sa femme et ses enfants. 

2. Conseils Duflot

2.1 Bien sélectionner son logement Duflot

 

• Valider son emplacement :

Privilégier les grandes agglomérations françaises les plus attractives et les plus dynamiques d’un point de vue économique et démographique pour vous assurer ainsi une demande locative constante.
Se renseigner également sur les quartiers bénéficiant de toutes commodités (services, commerces, crèches, écoles) et bien desservis (métro, bus, accès rocades…)

 

• Choisir le bon logement :

Le choix sur la typologie du bien doit être adapté à votre situation et basé sur votre capacité d’épargne, le prix de vente, et le prix de la location pour vous assurer un investissement locatif rentable.

 

2.2 Bien sélectionner ses interlocuteurs

 

• Valider le promoteur immobilier :
  

S’assurer que le promoteur dispose des garanties financières d’achèvement extrinsèques et/ou intrinsèques des travaux.
Local ou national, veiller à ce que votre promoteur immobilier ait des références d’opérations construites dans le secteur dans lequel vous investissez en loi Duflot.
Ne pas hésiter à se rendre sur place afin de découvrir la qualité de ses réalisations.

 

• Bien faire gérer son logement et garantir ses loyers :
  

Déléguer la gestion locative de votre logement Duflot à un professionnel de l’immobilier qui vous assurera une location de votre logement Duflot au meilleur prix et le plus rapidement possible. Notez qu’il n’est plus possible d’opter pour la loi Censi-Bouvard depuis le 31 décembre 2022. Ce dispositif permettait à l’investisseur de réduire son impôt de 11% tout en lui permettant de récupérer la TVA.
Souscrire aux assurances proposées, déductibles des revenus fonciers : elles sont de différentes natures et couvrent les risques de loyers impayés, détériorations immobilières, vacances et carences locatives et sécurisent votre investissement Duflot.

 

• Faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine :
  

Se faire conseiller par un professionnel en gestion en patrimoine afin d’avoir le montage le plus optimisé (financement, fiscalité, objectif patrimoniaux…)
Vérifier le niveau et la qualité de formation du conseiller (notamment ses certifications et agréments).
Votre conseiller en gestion de patrimoine vous accompagnera pas à pas, tout au long de votre projet de défiscalisation en loi Duflot.

Depuis 2014, la loi Duflot a été supprimée et remplacée par la loi Pinel. Plus souple et mieux calibrée, la loi Pinel avait pour objectif d’optimiser l’avantage fiscal offert jusqu’alors par la loi Duflot, tout en conservant un principe identique : encourager l’investissement locatif dans le neuf ou en VEFA.

Un fonctionnement identique entre Pinel et Duflot

Le dispositif Pinel présentait un fonctionnement calqué sur celui de son prédécesseur à savoir :

 

• un investissement dans un bien acquis neuf ou en VEFA
• une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % sur le montant de l’investissement

 

Le dispositif Pinel encadrait également la perception de la réduction d’impôt à un montant de 300 000 € par an et deux biens immobiliers, ainsi qu’un plafond de 5 500 € au m². Le dispositif fait tout autant partie du plafonnement global des niches fiscales.

Légère différenciation avec le dispositif Duflot, le dispositif Pinel n’etait pas accessible aux villes situées en zone B2 depuis 2019. Une mise à jour du zonage est effectuée de manière régulière pour tenir compte de l’évolution de la tension immobilière.

Depuis le 1er janvier 2023 et jusqu’au 31 décembre 2024 : la loi Pinel Plus

 

Toutefois, la loi de finances pour 2021 est venue proroger le dispositif, initialement prévue pour prendre fin à l’issue de l’année 2021, jusqu’en 2024, occasionnant une révision des taux de défiscalisation. Ainsi, en 2023, les taux sont passés à 10,5, 15 et 17% pour un engagement respectif de 6, 9 et 12 ans. En 2024, les taux étaient de 10,5, 12 et 14% pour un engagement respectif de 6, 9 ou 12 ans.

 

Au cours de l’année 2021, le gouvernement français et la Ministre en charge du Logement, Emmanuelle Wargon, ont dévoilé la future mise en place d’un nouveau dispositif : le Pinel Plus (ou Pinel+). Il etait disponible du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2024. Le dispositif reprend les conditions et le fonctionnement de la loi Pinel, en y ajoutant des critères écologiques et de confort. Si les investisseurs respectent toutes les conditions, ils pouvaient prétendre à une réduction d’impôt sans taux dégressif pour 2023 et 2024. En d’autres termes, leur réduction d’impôt sera de 12 %, 18 % ou 21 %. Pour ce faire, le logement devait être situé dans un quartier prioritaire ou répondre aux nouveaux critères environnementaux et de confort.